Eine vermietete Immobilie ist für viele Gutverdiener der Einstieg in den steueroptimierten Vermögensaufbau. Der Reiz: Der Staat beteiligt sich über Abschreibungen und absetzbare Kosten spürbar an deiner Investition. Aber Betongold ist kein Selbstläufer, es bindet Kapital und verlangt eine nüchterne Rechnung.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer vermieteten Immobilie sind AfA, Finanzierungszinsen und Werbungskosten absetzbar.
  • Der Steuereffekt ist umso größer, je höher dein persönlicher Steuersatz ist.
  • Lage, Finanzierung und Mietrendite entscheiden über den Erfolg, nicht die Steuer allein.
  • Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn steuerfrei (Spekulationsfrist).

So entsteht der Steuervorteil

Vermietest du eine Immobilie, stehen den Mieteinnahmen abzugsfähige Kosten gegenüber: die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude, die Finanzierungszinsen und laufende Werbungskosten wie Verwaltung oder Instandhaltung. Übersteigen diese Posten die Mieteinnahmen, mindert der Verlust dein zu versteuerndes Einkommen, auch aus deinem Gehalt. Genau hier wirkt ein hoher Grenzsteuersatz als Hebel.

Die Abschreibung verstehen

Die lineare AfA beträgt bei Wohnimmobilien in der Regel zwei bis drei Prozent der Gebäudekosten pro Jahr, je nach Baujahr. Bei denkmalgeschützten Objekten sind über Sonderabschreibungen deutlich höhere Sätze möglich. Wichtig: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grundstücksanteil. Eine saubere Kaufpreisaufteilung ist daher bares Geld wert.

Steuer ist nur die halbe Miete

Eine Immobilie rechnet sich nur, wenn die Substanz stimmt. Eine schlechte Lage spart keine Steuern, sondern produziert Leerstand und Wertverlust. Prüfe Mietniveau, Zustand, Rücklagen und die realistische Mietrendite, bevor der Steuervorteil überhaupt eine Rolle spielt. Die Finanzierung sollte zu deinem Einkommen und deinem Risiko passen.

Verkauf und Spekulationsfrist

Verkaufst du die Immobilie nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei. Innerhalb der Frist fällt dagegen Spekulationssteuer an. Wer eine Anlageimmobilie kauft, sollte den langen Atem von Anfang an einplanen, sowohl steuerlich als auch bei der Finanzierung.

Fazit

Eine Kapitalanlage-Immobilie kann als Gutverdiener Steuern sparen und Vermögen aufbauen, aber nur, wenn Lage, Finanzierung und Mietrendite stimmen. Bevor der Steuervorteil dich lockt, sollte die Substanz geprüft sein. Finanzspicker hilft dir, das Gesamtbild aus Anlage, Finanzierung und Steuer neutral einzuordnen.

Quellen

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