Mieteinnahmen richtig versteuern

Wer eine Immobilie vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. Das klingt zunächst nach einer zusätzlichen Steuerlast, in der Praxis bleibt nach Abzug der Kosten aber oft nur ein kleiner Überschuss übrig, in den ersten Jahren manchmal sogar ein Verlust, der dein übriges Einkommen senkt. Entscheidend ist, dass du Einnahmen und Kosten sauber in der Anlage V erfasst.

Was als Mieteinnahme zählt

Zu den Einnahmen gehört nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten sowie einmalige Zahlungen im Zusammenhang mit der Vermietung. Diese Einnahmen trägst du in der Anlage V der Steuererklärung ein. Ihnen stellst du im nächsten Schritt die abzugsfähigen Kosten gegenüber. Versteuert wird also nicht die Miete selbst, sondern nur das, was nach Abzug der Kosten übrig bleibt.

Diese Kosten senken die Steuer

Als Werbungskosten kannst du alle Ausgaben absetzen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Die wichtigsten sind die Abschreibung auf das Gebäude, die Zinsen deiner Finanzierung sowie laufende Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Versicherung. Auch Fahrten zur Immobilie oder Kosten für den Steuerberater zählen dazu. Je höher diese Posten, desto kleiner der zu versteuernde Überschuss.

Überschuss oder Verlust

Bleibt nach Abzug der Kosten ein Überschuss, wird er deinem übrigen Einkommen zugerechnet und mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Gerade in den ersten Jahren ist häufig das Gegenteil der Fall: Hohe Finanzierungszinsen und die Abschreibung führen zu einem Verlust aus Vermietung. Dieser Verlust mindert dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen, also auch das aus deinem Gehalt, und senkt so deine Steuerlast.

Was du dokumentieren solltest

Damit das Finanzamt die Kosten anerkennt, brauchst du Belege für alle Ausgaben. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen sofort absetzbaren Erhaltungsaufwendungen, etwa einer Reparatur, und Herstellungskosten, die nur über die Abschreibung wirken. Eine ordentliche Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben erspart dir Rückfragen und sichert dir den vollen Steuervorteil.

Fazit

Mieteinnahmen zu versteuern ist weniger aufwendig, als es klingt: Entscheidend ist, alle Einnahmen und abzugsfähigen Kosten sauber in der Anlage V zu erfassen. Oft bleibt nur ein kleiner Überschuss oder sogar ein Verlust, der dein Einkommen senkt. Für die Steuererklärung selbst ist der Steuerberater der richtige Ansprechpartner, das Gesamtbild aus Anlage, Finanzierung und Steuer ordnet Finanzspicker als ungebundener Makler neutral ein.

Quellen

• Einkommensteuergesetz (EStG)
• Bundesfinanzministerium

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