Definition
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist die steuerliche Abschreibung einer vermieteten Immobilie. Sie verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über dessen Nutzungsdauer und mindert so Jahr für Jahr deine steuerpflichtigen Mieteinkünfte. Die AfA betrifft nur das Gebäude, nicht den Grund und Boden.
Wie die AfA funktioniert
Vom Kaufpreis wird zuerst der Anteil für Grund und Boden herausgerechnet, denn Boden nutzt sich nicht ab. Der verbleibende Gebäudeanteil wird über die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer mit einem festen jährlichen Prozentsatz abgeschrieben, bei vielen Bestandsimmobilien über mehrere Jahrzehnte. Für neu gebaute Wohnimmobilien gelten teils günstigere Regelungen. Diese Abschreibung ziehst du als Werbungskosten von den Mieteinnahmen ab.
Warum sie für Kapitalanleger zählt
Die AfA ist ein Papieraufwand: Die Ausgabe für den Kauf hast du längst getätigt, minderst damit aber laufend deine Steuer, ohne dass erneut Geld abfließt. Gerade für Gutverdiener mit hohem Steuersatz ist das ein zentraler Hebel, der die Rendite einer vermieteten Immobilie nach Steuern deutlich verbessert. Neben der AfA lassen sich auch Finanzierungszinsen und Erhaltungsaufwand steuerlich absetzen.
Quellen
Zum Thema
- Immobilie als Kapitalanlage: Wie du damit Steuern sparst
- Kapitalanlage-Immobilie: von Finanzierung bis AfA
- Immobilie vs. ETF als Kapitalanlage
- Lohnt sich eine Anlageimmobilie zur Altersvorsorge?
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