Bei einer normalen vermieteten Immobilie schreibst du das Gebäude über viele Jahrzehnte langsam ab. Bei einer denkmalgeschützten Immobilie geht das anders: Die Kosten für die Sanierung lassen sich über die Denkmal-AfA besonders hoch und in wenigen Jahren absetzen. Für Gutverdiener mit hohem Steuersatz ist das einer der stärksten Steuerhebel im Immobilienbereich, aber kein Selbstläufer.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei denkmalgeschützten Immobilien sind die Sanierungskosten über die Denkmal-AfA besonders hoch absetzbar.
  • Der Effekt ist umso größer, je höher dein persönlicher Steuersatz ist.
  • Voraussetzung ist die Anerkennung durch die Denkmalbehörde, die Abstimmung muss vor der Sanierung erfolgen.
  • Die Steuer ist nur ein Baustein: Lage, Kaufpreis und Bausubstanz entscheiden über den Erfolg.

Was die Denkmal-AfA besonders macht

Kaufst du eine denkmalgeschützte Immobilie und sanierst sie, kannst du den Sanierungsanteil über die Denkmal-AfA in erhöhtem Umfang und über deutlich weniger Jahre abschreiben als ein normales Gebäude. Diese erhöhte Abschreibung kommt zusätzlich zur üblichen Gebäude-AfA auf die Altsubstanz. Vermietest du das Objekt, wirkt sie über die Werbungskosten. Nutzt du es selbst, kannst du den Sanierungsanteil als Sonderausgaben geltend machen.

Für wen sie sich lohnt

Der Vorteil steigt mit dem Grenzsteuersatz. Deshalb ist die Denkmal-AfA vor allem für Gutverdiener interessant, die eine hohe Steuerlast über mehrere Jahre gezielt senken wollen und einen langen Anlagehorizont mitbringen. Wer nur kurzfristig denkt oder einen niedrigen Steuersatz hat, holt aus dem Modell wenig heraus.

Die Fallstricke

Der Denkmalschutz bringt Auflagen mit sich. Die Sanierung muss mit der Denkmalbehörde abgestimmt und von ihr bescheinigt sein, und zwar bevor die Arbeiten beginnen. Denkmalobjekte werden oft mit Aufschlag verkauft, und die Sanierung ist aufwendiger als bei einem gewöhnlichen Haus. Prüfe deshalb den Sanierungsträger, die realistischen Kosten und die Bausubstanz genau, sonst frisst der Aufwand den Steuervorteil auf.

Steuer ist nicht alles

Wie bei jeder Immobilie gilt: Eine schlechte Lage spart keine Steuern, sie produziert Leerstand. Bevor der Abschreibungsvorteil lockt, müssen Lage, Kaufpreis, Mietniveau und Substanz stimmen. Für die steuerliche Umsetzung ist der Steuerberater der richtige Ansprechpartner, das Gesamtbild aus Anlage, Finanzierung und Steuer ordnet Finanzspicker als ungebundener Makler neutral ein.

Fazit

Die Denkmal-AfA ist ein starker Steuerhebel für Gutverdiener, aber sie steht und fällt mit den Auflagen, der Substanz und einer sauberen Abstimmung mit der Behörde. Der Steuervorteil rechnet sich nur, wenn die Immobilie auch ohne ihn eine tragfähige Anlage ist. Weitere Beiträge findest du in der Blog-Übersicht.

Quellen

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