Bei einer Kapitalanlage-Immobilie entscheidet die Finanzierung oft mehr über die Rendite als der Kaufpreis. Anders als beim Eigenheim spielt die Steuer mit hinein, weil du die Zinsen absetzen kannst. Dieser Leitfaden führt dich in sechs Schritten durch eine solide Finanzierung.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Kaufnebenkosten solltest du aus Eigenkapital bezahlen, nicht mitfinanzieren.
  • Bei einer vermieteten Immobilie sind die Schuldzinsen steuerlich absetzbar.
  • Zinsbindung und Tilgung bestimmen deine Planbarkeit und die Gesamtkosten.

Schritt 1: Eigenkapital und Nebenkosten klären

Kläre zuerst, wie viel Eigenkapital du einbringen kannst. Die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler bringen keinen Beleihungswert und sollten deshalb aus Eigenkapital kommen. Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen, aber bei Kapitalanlagen kann ein bewusst höherer Kreditanteil steuerlich sinnvoll sein.

Schritt 2: Tragbare Rate bestimmen

Rechne aus, welche monatliche Rate deine Mieteinnahmen plus dein sonstiges Einkommen dauerhaft tragen. Kalkuliere Puffer für Mietausfall, Instandhaltung und steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung ein. Eine Finanzierung, die nur bei Vollvermietung aufgeht, ist zu knapp gerechnet.

Schritt 3: Zins und Zinsbindung wählen

Der Zins ist der größte Kostenblock. Eine lange Zinsbindung sichert dir Planbarkeit über viele Jahre, kostet aber meist etwas mehr als eine kurze. In Zeiten niedriger Zinsen sichern viele Anleger sich lange, in Hochzinsphasen halten sie die Bindung kürzer. Vergleiche immer den Effektivzins, nicht nur den Nominalzins.

Schritt 4: Tilgung festlegen

Die Tilgung bestimmt, wie schnell du entschuldet bist. Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Zinskosten spürbar. Achte auf ein Sondertilgungsrecht, damit du Boni oder Erbschaften flexibel einsetzen kannst, ohne den Vertrag zu sprengen.

Schritt 5: Die Steuer mitdenken

Hier unterscheidet sich die Kapitalanlage vom Eigenheim: Bei einer vermieteten Immobilie sind die Schuldzinsen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen absetzbar, die Tilgung dagegen nicht. Das macht eine durchdachte Aufteilung von Zins und Tilgung zu einem echten Hebel. Zusammen mit der Abschreibung verbessert das die Rendite nach Steuern deutlich.

Schritt 6: Angebote vergleichen

Hol dir mehrere Angebote ein, von deiner Hausbank und über freie Finanzierungsvermittler. Vergleichbar machst du sie über den Effektivzins und die Gesamtkosten über die Zinsbindung, nicht über die monatliche Rate allein. Kleine Zinsunterschiede summieren sich über Jahrzehnte zu fünfstelligen Beträgen.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich? Als Faustregel mindestens die Kaufnebenkosten, mehr verbessert die Konditionen. Ist eine Vollfinanzierung sinnvoll? Bei Kapitalanlagen mit gutem Objekt und stabilem Einkommen kann ein hoher Kreditanteil steuerlich attraktiv sein, erhöht aber das Risiko. Was passiert nach der Zinsbindung? Es folgt eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Zinsen, weshalb du einen Puffer einplanen solltest.

Fazit

Eine gute Immobilienfinanzierung ist die halbe Rendite: Eigenkapital für die Nebenkosten, passende Zinsbindung, spürbare Tilgung und der steuerliche Zinsabzug bei Vermietung. Als ungebundener Makler ordnet Finanzspicker die Bausteine neutral in dein Gesamtkonzept ein. Weitere Leitfäden findest du in der Leitfaden-Übersicht.

Quellen

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