Wer einen Immobilienkredit schneller abzahlen will, hat zwei Hebel: einen höheren regulären Tilgungssatz oder flexible Sondertilgungen. Beide verkürzen die Laufzeit und sparen Zinsen, unterscheiden sich aber deutlich in Planbarkeit und Flexibilität.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine höhere reguläre Tilgung ist fest vereinbart und damit planbar, aber unflexibel.
- Sondertilgungen sind flexibel, setzen aber ein vertraglich vereinbartes Sondertilgungsrecht voraus.
- Bei einer vermieteten Immobilie spielt zusätzlich die Steuer mit hinein.
Der direkte Vergleich
| Kriterium | Höhere reguläre Tilgung | Sondertilgung |
|---|---|---|
| Planbarkeit | fest vereinbart, planbar | flexibel, nach Verfügbarkeit |
| Flexibilität | gering, feste höhere Rate | hoch, nur wenn Geld da ist |
| Voraussetzung | bei Vertragsabschluss festgelegt | Sondertilgungsrecht im Vertrag nötig |
| Wirkung auf Laufzeit | verkürzt planbar und stetig | verkürzt bei tatsächlicher Nutzung |
| Eignung | stabiles, sicheres Einkommen | schwankendes Einkommen, Boni, Erbschaften |
Die höhere reguläre Tilgung
Ein höherer Tilgungssatz senkt die Restschuld von Anfang an stetig und verkürzt die Laufzeit planbar. Der Preis ist eine höhere feste Monatsrate, die dich über die gesamte Zinsbindung bindet. Das passt gut zu einem stabilen Einkommen, bei dem die höhere Rate dauerhaft tragbar ist.
Die Sondertilgung
Sondertilgungen zahlst du zusätzlich, wann immer Geld übrig ist, etwa aus Bonus, Erbschaft oder einem guten Jahr. Das hält deine reguläre Rate niedrig und dir die Flexibilität. Voraussetzung ist, dass im Vertrag ein Sondertilgungsrecht vereinbart ist, sonst sind Extrazahlungen nicht oder nur gegen Gebühr möglich.
Was für Kapitalanleger zählt
Bei einer vermieteten Immobilie ist die Tilgungshöhe auch eine Steuerfrage: Nur die Schuldzinsen sind als Werbungskosten absetzbar, die Tilgung nicht. Wer schnell tilgt, senkt die absetzbaren Zinsen rascher. Viele Anleger halten die reguläre Tilgung deshalb bewusst moderat und nutzen Sondertilgungen für Flexibilität. Als ungebundener Makler ordnet Finanzspicker diese Abwägung neutral in dein Finanzierungskonzept ein.
Fazit
Höhere Tilgung bringt Planbarkeit, Sondertilgung bringt Flexibilität. Bei stabilem Einkommen darf die reguläre Tilgung höher sein; wer schwankende Einkünfte hat oder steuerlich optimiert, hält sie moderat und tilgt zusätzlich per Sonderzahlung. Weitere Gegenüberstellungen findest du in der Vergleichs-Übersicht.
Quellen
Zum Thema
- Immobilienfinanzierung: der Leitfaden für Kapitalanleger
- Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Anlageimmobilie?
- Kapitalanlage-Immobilie: von Finanzierung bis AfA
- Abschreibung (AfA) bei Immobilien
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