Cashflow bei Immobilien

Definition

Der Cashflow einer vermieteten Immobilie ist der Geldfluss, der monatlich übrig bleibt. Er ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, der Rücklagen und der Finanzierungsrate. Ist das Ergebnis positiv, trägt sich die Immobilie selbst. Ist es negativ, musst du jeden Monat aus eigener Tasche zuschießen.

Cashflow vor und nach Steuern

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Cashflow vor und nach Steuern. Vor Steuern kann eine Immobilie knapp negativ sein, während die Steuererstattung aus abzugsfähigen Kosten wie Abschreibung und Finanzierungszinsen das Ergebnis nach Steuern ins Plus dreht. Erst der Blick nach Steuern zeigt die tatsächliche monatliche Belastung.

Warum er entscheidend ist

Der Cashflow entscheidet darüber, ob eine Anlageimmobilie deine Finanzen stützt oder dauerhaft belastet. Eine Immobilie mit anhaltend negativem Cashflow bindet Liquidität und kann bei Mietausfall oder steigenden Zinsen zum Problem werden. Wie tragfähig eine Immobilie im Zusammenspiel aus Miete, Finanzierung und Steuer ist, ordnet Finanzspicker als ungebundener Makler neutral ein.

Quellen

• Einkommensteuergesetz (EStG)
• Deutsche Bundesbank – Das eigene Geld anlegen

Zum Thema

• Mieteinnahmen richtig versteuern
• Immobilie als Kapitalanlage: Wie du damit Steuern sparst
• Tilgung vs. Sondertilgung
• Immobilienfinanzierung: der Leitfaden